Durante um ano, o economista Gustavo Theil, na época aluno do Insper e presidente da organização estudantil Insper Data, mergulhou no Plano Diretor Estratégico (PDE 2014) do município de São Paulo para entender sua ligação com o controle de densidade populacional. No ano passado, enquanto cursava Economia, ele pesquisou sobre os instrumentos regulatórios e incentivos de padrões construtivos para gerar maior densidade populacional em determinadas regiões da cidade.

 

O escopo da pesquisa, intitulada “Para o bem ou para o mal: análise da capacidade que o governo tem de controlar a densidade habitacional”, recebeu menção honrosa entre os projetos de iniciação científica (PIBIC) apresentados no  2º Simpósio de Iniciação Científica e Tecnológica, realizado no segundo semestre de 2024.

 

Segundo Gustavo, o trabalho busca identificar se esses padrões construtivos incentivados e regulamentados são de fato capazes de definir a densidade de uma região. “Basicamente, o plano diretor é uma lei municipal que cria regras do que pode ou não fazer dentro da cidade, no sentido mais macro. Na edição de 2014, foram instituídas regras de construção de prédios com base em densidade construtiva, número de pavimentos, metros quadrados, e número de unidades habitacionais, uma vez que um dos principais pontos do plano era aproximar a moradia e o emprego”, explica.

 

Em sua pesquisa, Gustavo analisou dados sobre os imóveis, com a base do IPTU, e cruzou com informações de população do censo do IBGE para tentar entender como os padrões construtivos geram diferentes níveis de densidade e como essas variáveis interagem. Em suma, descobrir como e em qual medida cada instrumento da regulação faz aumentar ou diminuir o número de pessoas na cidade.

 

De acordo com o trabalho, as estimativas apontam que aproximadamente metade da cidade não responde aos incentivos ou às leis, já que não está registrada no Cadastro Imobiliário Fiscal e, portanto, se encontra em situação informal. Para a outra metade, identificou- se que, entre os padrões construtivos, a densidade habitacional se demonstrou a mais efetiva para definir a densidade populacional, seguida pela densidade construtiva. Há fracas evidências que apontam para a relevância do número de pavimentos como fator decisivo.

 

Gustavo concluiu que, para o bem ou para o mal, caso a prefeitura consiga regulamentar os padrões construtivos, será capaz de definir a densidade em cada parte da cidade. Contudo, esse poder não vem desacompanhado de perigos, caso seja mal administrado. “Uma agenda de pesquisa que se mostra importante à luz dos resultados trazidos nessa pesquisa refere-se ao estado da oferta e demanda por habitação em São Paulo. Caso a demanda nas regiões centrais esteja sendo reprimida pela regulação, é possível que ela esteja causando um espraiamento urbano, resultado que o próprio plano diretor almeja combater”, escreve o economista no trabalho.

 

 

Desafios para execução da pesquisa

 

Para Gustavo, as maiores dificuldades do trabalho foram na parte de análise da base de dados. “Não são informações que se abrem no Excel. Trata-se de dados georreferenciados e não é possível juntar cada linha na mesma unidade amostral. O desafio foi criar uma metodologia de cruzamento geográfico dessas informações, e foi difícil manipular esses dados”, explica.

 

Ele conta que outro ponto desafiador foi realizar inferência causal. “Não foi possível garantir que uma maior altura dos empreendimentos causa redução ou aumento no número de pessoas abrigadas, por exemplo. A pesquisa focou mais em observar associações e padrões observados na cidade”, afirma.

 

O economista diz que pretende continuar a sua pesquisa e se aprofundar no tema. “Esse projeto de iniciação científica acabou virando um capítulo do meu TCC (trabalho de conclusão de curso), e consegui caminhar mais na direção da inferência causal e dar novos passos na pesquisa.”

 

Atualmente, Gustavo trabalha como assistente de pesquisa de seu professor orientador, Adriano Borges Costa, e se dedica ao tema de mobilidade e segurança viária. “Em outro momento, pretendo dar continuidade a essa pesquisa. Alguns pontos, como a informalidade na habitação em São Paulo, me chamaram a atenção e gostaria de investigar esse fenômeno que impacta nossa cidade em vários aspectos econômicos, sociais e de desigualdade”, conclui.